Wzory operatów szacunkowych. Rzeczoznawstwo majątkowe

Autor: Jerzy Walicki

Wydawnictwo: Towarzystwo Oświatowe Profil, 2013

Okładka miękka, 120 stron

Opracowanie przeznaczone jest w szczególności dla kandydatów do zawodu rzeczoznawcy majątkowego, odbywających roczną praktykę zawodową, w ramach której obowiązani są wykonać 15 operatów szacunkowych.

Zasady i warunki odbywania praktyki zawodowej, a także regulamin organizacji tych praktyk, ich program oraz sposób dokumentowania jej odbycia, określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15 lutego 2008 roku w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami (Dz. U. Nr 31, poz. 189 z późn. zm.).

W ramach praktyki zawodowej kandydat do zawodu rzeczoznawcy majątkowego, samodzielnie sporządza 15 operatów szacunkowych pod kierunkiem uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego, przy zastosowaniu różnych podejść, metod i technik wyceny.

Niniejsze opracowanie proponuje układ operatu oraz sposób wyceny zgodny z aktualnym stanem prawnym. W zakresie dotyczącym redakcji opracowania podano, co powinno być treścią poszczególnych rozdziałów operatu szacunkowego:

• przedmiotu i zakresu wyceny,
• celu wyceny,
• podstaw formalnych i merytorycznych wyceny,
• źródeł danych merytorycznych,
• określenia dat istotnych w operacie,
• opisu nieruchomości (w tym: stanu prawnego, przeznaczenia w m.p.z.p., lokalizacji oraz stanu technicznego, budowlanego i użytkowego),
• wyboru sposobu wyceny,
• analizy i charakterystyki rynku nieruchomości,
• określenia wartości nieruchomości z zastosowaniem obowiązujących podejść, metod i technik,
• przedstawienia wyniku końcowego wyceny z uzasadnieniem,
• klauzul i zastrzeżeń,
• załączników.

Szczególna uwaga została skierowana na warsztat rzeczoznawcy i podanie praktycznych wskazówek jak:

• utworzyć zbiór nieruchomości podobnych,
• określić cechy nieruchomości i stopnie ich oceny,
• wyznaczyć trend czasowy zmiany cen i skorygować ceny transakcyjne ze względu na upływ czasu,
• obliczyć wagi tych cech stosując zasadę „ceteris paribus”,
• obliczyć wielkość poprawek kwotowych (metoda porównywania parami),
• obliczyć wartość średnią po uwzględnieniu poprawek kwotowych (metoda porównywania parami),
• obliczyć granice sumy współczynników korygujących (metoda korygowania ceny średniej),
• wyznaczyć współczynniki korygujące i ich sumę dla nieruchomości wycenianej (metoda korygowania ceny średniej),
• obliczyć dochód netto (podejście dochodowe), - obliczyć współczynnik kapitalizacji lub stopę kapitalizacji albo stopę dyskonta (podejście dochodowe),
• obliczyć wartość nieruchomości,
• przedstawić wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem

Opracowanie zawiera przykładowe wzory operatów szacunkowych:

• Operat szacunkowy nieruchomości lokalowej- podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej (temat 2),
• Operat szacunkowy nieruchomości zabudowanej- podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej (temat 4),
• Operat szacunkowy nieruchomości lokalowej- podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej (temat 5),
• Operat szacunkowy nieruchomości lokalowej- podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika dyskontowania strumieni dochodów (temat 6),
• Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej- podejście mieszane, metoda kosztów likwidacji (temat 12)

SPIS TREŚCI

I. Od Autora

II. Wprowadzenie

III. Strona tytułowa operatu szacunkowego sporządzona dla celów praktyki zawodowej

IV. Wyciąg z operatu szacunkowego

V. Spis treści operatu szacunkowego

VI. Treść operatu szacunkowego

1. Przedmiot i zakres wyceny

1.1. Przedmiot wyceny

1.2. Zakres wyceny

2. Cel wyceny

3. Podstawy opracowania

3.1. Podstawa formalna

3.2. Podstawy materialno-prawne

3.3. Podstawy metodyczne

3.4. Źródła danych merytorycznych

4. Określenie dat istotnych dla operatu

5. Opis stanu nieruchomości

5.1. Stan prawny

5.2. Przeznaczenie nieruchomości w m.p.z.p.

5.3. Lokalizacja

5.4. Opis działki gruntowej

5.5. Opis budynku

5.6. Opis lokalu

6. Wybór sposobu wyceny

7. Analiza i charakterystyka rynku

7.1. Określenie rodzaju nieruchomości, obszaru i okresu analizy

7.2. Określenie cech rynkowych i stopni ich oceny

7.3. Zbiór nieruchomości podobnych

8. Określenie wartości nieruchomości

Podejście porównawcze

Metoda porównywania parami

Metoda korygowania ceny średniej

Podejście dochodowe

Metoda inwestycyjna

Technika kapitalizacji prostej

Technika dyskontowania strumieni dochodów

Podejście kosztowe

Metoda kosztów odtworzenia

Metoda kosztów zastąpienia

Technika szczegółowa

Technika elementów scalonych

Technika wskaźnikowa

Podejście mieszane

Metoda kosztów likwidacji

Metoda pozostałościowa

9. Klauzule i zastrzeżenia

10. Załączniki

VII. Błędy najczęściej występujące w operatach wykonywanych w ramach praktyki zawodowej

VIII. Bibliografia

IX. Przykłady operatów szacunkowych

Operat szacunkowy nieruchomości lokalowej – podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej

Operat szacunkowy nieruchomości zabudowanej – podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej

Operat szacunkowy nieruchomości lokalowej – podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej

Operat szacunkowy nieruchomości lokalowej – podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika dyskontowania strumieni dochodów

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej – podejście mieszane, metoda kosztów likwidacji