Mieszkaniowy rachunek powierniczy. Analiza cywilnoprawna
Autor: Bartłomiej Gliniecki
Wydawnictwo Uniwersytetu Gdańskiego
cena: 29,99 zł
Niniejsze opracowanie, oprócz możliwie kompleksowego, cywilnoprawnego zaprezentowania instytucji mieszkaniowego rachunku powierniczego, ma na celu przede wszystkim ocenę jego konstrukcji normatywnej, wyznaczanej w dominującym stopniu przez przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ocena ta jest dokonywana w zamiarze sformułowania wniosków ukierunkowanych na udoskonalenie istniejącego standardu ochrony nabywców poprzez doprecyzowanie obowiązujących rozwiązań normatywnych, a także zbalansowanie relacji pomiędzy deweloperami a bankami prowadzącymi mieszkaniowy rachunek powierniczy. W konsekwencji istotny element przeprowadzonej tu analizy stanowią wnioski de lege ferenda, licznie wyrażone w treści opracowania, które zostały zgrupowane także we wnioskach końcowych pracy.
SPIS TREŚCI
WYKAZ SKRÓTÓW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
WSTĘP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Rozdział 1
GENEZA MIESZKANIOWEGO RACHUNKU POWIERNICZEGO . . . . . . . . 17
1.1. Powiernictwo jako prawny model zarządzania cudzym majątkiem . . . . 17
1.1.1. Pojęcie czynności powierniczych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
1.1.2. Zaufanie powierzającego wobec powiernika
jako fundament stosunku powiernictwa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
1.1.3. Podstawowe typy czynności powierniczych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
1.1.4. Rachunek powierniczy w kontekście pojęcia
czynności powierniczych oraz ich typologii . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
1.2. Rachunek powierniczy a instytucje prawne
mogące pełnić podobne funkcje gospodarcze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
1.2.1. Depozyt notarialny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
1.2.2. Wspólny rachunek bankowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
1.2.3. Zastrzeżony rachunek bankowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
1.2.4. Blokada środków pieniężnych na rachunku bankowym . . . . . . . . . . . 35
1.3. Wykorzystanie rachunku powierniczego
do zabezpieczenia wierzytelności z niektórych umów typowych . . . . . . . . . . 37
1.3.1. Umowa sprzedaży . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
1.3.2. Umowy inwestycyjne w budownictwie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
1.3.3. Umowa o udział w imprezie turystycznej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
1.3.4. Inne umowy o świadczenie usług . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
1.4. Powody wprowadzenia ustawowych środków ochrony
świadczenia pieniężnego spełnianego przez nabywcę
w związku z zawarciem umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
1.4.1. Potrzeba zabezpieczenia wierzytelności inwestora
wobec niewykonania umowy przez wykonawcę
oraz etapowego modelu inansowania realizacji
przedsięwzięcia w umowach inwestycyjnych w budownictwie . . . . . . 47
1.4.2. Pierwsze projekty legislacyjne i postulaty de lege ferenda
adresowane do polskiego ustawodawcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
1.4.3. Stanowiska wyrażone przez Trybunał Konstytucyjny
i Rzecznika Praw Obywatelskich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
1.4.4. Pożądane cechy instrumentu zabezpieczającego
roszczenie nabywcy wynikające z umowy deweloperskiej . . . . . . . . . 56
1.4.5. Ustawowe instrumenty zabezpieczające wierzytelności nabywców
w wybranych państwach europejskich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
1.4.5.1. Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
1.4.5.2. Niemcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
1.4.5.3. Austria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
1.4.5.4. Francja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
1.4.5.5. Belgia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
1.4.5.6. Włochy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
1.4.5.7. Hiszpania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
1.4.5.8. Wnioski płynące z analizy prawnoporównawczej . . . . . . . . . . 70
1.5. Mieszkaniowy rachunek powierniczy
jako specyiczna postać rachunku powierniczego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
1.5.1. Ratio legis i transparentność instrumentu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
1.5.2. Szczególna regulacja ustawowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
1.6. Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
Rozdział 2
MIESZKANIOWY RACHUNEK POWIERNICZY W PRZEPISACH U.O.P.N. . . . . . . . . . 81
2.1. Podstawowe zasady ustawowe dotyczące funkcjonowania m.r.p. . . . . . . . . . . 81
2.1.1. Uwagi wstępne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
2.1.2. Obowiązek posiadania m.r.p. przez dewelopera . . . . . . . . . . . . . . . . 82
2.1.3. Bank w roli gwaranta prawidłowości wydatkowania
środków pieniężnych wpłacanych przez nabywców deweloperowi . . . . 87
2.1.4. Obowiązek przyjmowania przez deweloperów
wpłat od nabywców na m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
2.1.5. Warunkowe dopuszczenie nieposiadania przez deweloperów m.r.p.
dla przedsięwzięć włączonych do oferty przed 29 kwietnia 2012 r. . . . . 97
2.1.6. Wybór przez dewelopera wariantu m.r.p.
stosowanego dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego . . . . . . . . . 101
2.1.7. Zachowanie ciągłości funkcjonowania m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
2.1.8. Wyłączenie roszczeń osób trzecich
wobec środków pieniężnych zgromadzonych na m.r.p. . . . . . . . . . . . . 105
2.2. Ogólna charakterystyka ustawowych wariantów m.r.p. . . . . . . . . . . . . 107
2.2.1. Uwagi wstępne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
2.2.2. Ustawowe warianty m.r.p. a pozorność
swobody wyboru środka ochrony przez dewelopera . . . . . . . . . . . . . 109
2.2.3. Zamknięty m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
2.2.4. Otwarty m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
2.2.5. Otwarty m.r.p. z dodatkowym zabezpieczeniem inansowym . . . . . . . . 119
2.3. Konsekwencje wielowariantowości postaci m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
2.3.1. Zróżnicowany poziom efektywności ochrony zapewnianej
roszczeniom nabywców pomiędzy zamkniętym a otwartym m.r.p. . . . . 124
2.3.2. Wątpliwości dotyczące możliwości wyboru otwartego m.r.p.
w kontekście zapewnienia właściwego poziomu
ochrony wierzytelności nabywców . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
2.3.3. Propozycja likwidacji możliwości wyboru otwartego m.r.p.
bez dodatkowego zabezpieczenia inansowego
i reakcja zainteresowanych środowisk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
2.4. Mieszkaniowy rachunek powierniczy
na tle innych ustawowych instrumentów ochrony praw nabywców . . . . . . . . 142
2.4.1. Prospekt informacyjny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
2.4.2. Ustawowe elementy treści umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . 145
2.4.3. Ustawowe prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . 148
2.4.4. Sankcje karne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
2.5. Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
Rozdział 3
UMOWA O PROWADZENIE MIESZKANIOWEGO
RACHUNKU POWIERNICZEGO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
3.1. Rola umowy m.r.p. w kształtowaniu treści stosunku
zobowiązaniowego pomiędzy bankiem a deweloperem . . . . . . . . . . . . . . . 153
3.2. Powstanie obowiązku zawarcia umowy m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
3.3. Umowa m.r.p. – zagadnienia konstrukcyjne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
3.3.1. Zakres relewantnych przepisów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
3.3.2. Określenie ustawowego wariantu m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
3.3.3. Czas trwania umowy m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
3.3.4. Forma umowy m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
3.3.5. Strony umowy m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
3.3.6. Sytuacja prawna nabywcy wobec stron umowy m.r.p. . . . . . . . . . . . . . 165
3.3.7. Prawo właściwe dla umowy m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
3.4. Ustawowe obowiązki banku charakterystyczne dla umowy m.r.p. . . . . . . . . . 170
3.4.1. Obowiązek odrębnego ewidencjonowania
wpłat i wypłat dla każdego nabywcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170
3.4.2. Obowiązek informowania nabywców
o wpłatach i wypłatach dokonywanych z rachunku . . . . . . . . . . . . . . 172
3.4.3. Kontrola realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego . . . . . . . . . . . . . 176
3.5. Dodatkowe postanowienia umowne dostrzegalne
w bieżącej praktyce kontraktowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
3.5.1. Zastrzeżenie zgody banku na mody ikację
przez dewelopera wzoru umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . 179
3.5.2. Oprocentowanie środków pieniężnych zgromadzonych na m.r.p. . . . . . 181
3.5.3. Pozaustawowe warunki wypłaty deweloperowi
przez bank środków pieniężnych zgromadzonych na m.r.p. . . . . . . . . . 183
3.5.4. Wskazanie powodów dopuszczających
wypowiedzenie umowy m.r.p. przez bank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
3.6. Zmiana treści umowy m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
3.7. Rozwiązanie umowy m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
3.7.1. Wypowiedzenie umowy m.r.p. przez bank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
3.7.2. Delimitacja kryterium „ważnych powodów” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
3.7.3. Skutki wypowiedzenia umowy m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
3.7.4. Rozwiązanie umowy m.r.p. za zgodą jej stron . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
3.8. Wygaśnięcie umowy m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
3.9. Nieważność umowy m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
3.10. Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202
Rozdział 4
MIESZKANIOWY RACHUNEK POWIERNICZY
W TOKU REALIZACJI PRZEDSIĘWZIĘCIA DEWELOPERSKIEGO . . . . . . . . . . . . . 205
4.1. Ekonomiczne uwarunkowania obowiązku posiadania
przez dewelopera m.r.p. – wybrane aspekty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
4.1.1. Koszty prowadzenia m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
4.1.2. Ograniczona dostępność rynkowa m.r.p.
jako bariera dla działalności deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208
4.2. Pogląd o fakultatywności przyjmowania
przez dewelopera wpłat od nabywców na m.r.p. – kontrowersje . . . . . . . . . . 213
4.3. Sankcjonowanie przyjmowania przez deweloperów wpłat od nabywców
z pominięciem mieszkaniowego rachunku powierniczego . . . . . . . . . . . . . . 217
4.4. Mieszkaniowy rachunek powierniczy a tzw. umowy rezerwacyjne . . . . . . . . 224
4.5. Możliwość dobrowolnego wykorzystania m.r.p.
w celu innym niż określony przez przepisy u.o.p.n. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228
4.6. Wpływ postępowań restrukturyzacyjnych dotyczących dewelopera
na mieszkaniowy rachunek powierniczy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
4.7. Ogłoszenie upadłości dewelopera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
4.7.1. Dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego . . . . . . . . . . . 233
4.7.2. Zaprzestanie dalszego prowadzenia
przedsięwzięcia deweloperskiego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
4.7.3. Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego
przez innego przedsiębiorcę . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
4.7.4. Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego w układzie . . . . . . . . . 236
4.8. Ogłoszenie upadłości banku prowadzącego m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
4.9. Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
Rozdział 5
DYSPONOWANIE ŚRODKAMI PIENIĘŻNYMI ZGROMADZONYMI
NA MIESZKANIOWYM RACHUNKU POWIERNICZYM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
5.1. Roszczenie dewelopera o wypłatę
środków pieniężnych zgromadzonych na m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
5.1.1. Uwagi wstępne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
5.1.2. Zamknięty m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
5.1.2.1. Przesłanki powstania roszczenia dewelopera o wypłatę
środków pieniężnych wpłaconych przez nabywców . . . . . . . . 243
5.1.2.2. Zakres kontroli wykonania umowy deweloperskiej
prowadzonej przez bank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246
5.1.2.3. Odmowa wypłacenia przez bank środków pieniężnych
z zamkniętego m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
5.1.3. Otwarty m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
5.1.3.1. Przesłanki powstania roszczenia dewelopera o wypłatę
środków pieniężnych wpłaconych przez nabywców . . . . . . . . 250
5.1.3.2. Dysponowanie środkami pieniężnymi wypłacanymi
z otwartego m.r.p. na realizację
przedsięwzięcia deweloperskiego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251
5.1.3.3. Zakres kontroli realizacji przedsięwzięcia
deweloperskiego prowadzonej przez bank . . . . . . . . . . . . . . 254
5.1.3.4. Odmowa wypłacenia przez bank
środków pieniężnych z otwartego m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . 259
5.2. Roszczenie nabywcy o zwrot środków pieniężnych wpłaconych na m.r.p. . . . . 261
5.2.1. Adresat roszczenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
5.2.2. Obowiązek banku zwrotu nabywcy środków pieniężnych
wpłaconych na m.r.p. a stwierdzenie wystąpienia przesłanki
odstąpienia od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 u.o.p.n. . . . 266
5.2.3. Żądanie nabywcy zwrotu nadpłaconej, niewymagalnej części ceny . . . . 269
5.3. Roszczenie banku udzielającego nabywcy kredytu
na s#inansowanie nabycia prawa własności nieruchomości . . . . . . . . . . . . . 270
5.4. Roszczenie instytucji kredytującej o zwrot udzielonego nabywcy
do#inansowania wkładu własnego w ramach pomocy państwa
w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi . . . . . . . . . . . . . . . 271
5.5. Roszczenie gwaranta udzielającego zabezpieczenia inansowego
subsydiarnego wobec otwartego m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
5.6. Roszczenia innych wierzycieli dewelopera a środki pieniężne
zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym . . . . . . . . . . . . . 276
5.6.1. Przelew wierzytelności przysługujących deweloperowi
na rzecz banku udzielającego kredytu
na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego . . . . . . . . . . . . . . . . 276
5.6.2. Ustanowienie zastawu na wierzytelnościach pieniężnych
przysługujących deweloperowi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279
5.6.3. Egzekucyjne zajęcie środków pieniężnych zgromadzonych na m.r.p. . . . 279
5.6.4. Roszczenie osoby trzeciej z tytułu zwrotu
nienależnego świadczenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283
5.7. Rola banku prowadzącego m.r.p. i jego odpowiedzialność za nieuprawnione
wypłacenie środków pieniężnych zgromadzonych na m.r.p. . . . . . . . . . . . . . 285
5.7.1. Rola banku prowadzącego m.r.p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
5.7.2. Odpowiedzialność cywilna wobec nabywców . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286
5.7.3. Odpowiedzialność cywilna wobec dewelopera . . . . . . . . . . . . . . . . . 287
5.7.4. Odpowiedzialność karna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
5.8. Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289
Rozdział 6
WNIOSKI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
LITERATURA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301
ŹRÓDŁA PRAWA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307
ORZECZNICTWO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
ISBN: 978-83-7865-668-5
Rok wydania: 2018
Liczba stron: 310
Format: A5
Na każdą książkę wystawiamy paragon fiskalny lub fakturę VAT.
Książkę można odebrać osobiście w Gdańsku - Ujeścisko
Koszt dostawy jest stały bez względu na ilość zamawianych egzemplarzy!!!